Processus métier

Marchand de biens

Les processus essentiels à structurer pour piloter cette activité au quotidien.

Liste des processus

Chaque mois

Choisir la stratégie métier : achat-revente, division, rénovation ou changement d’usage maîtrisé, zones liquides, durée de portage, marge minimale et capacité travaux
Fixer les limites de concentration, endettement, travaux, vacance, durée et trésorerie minimale
Classer les actifs et opportunités par rendement, risque, liquidité, charge de gestion et potentiel de création de valeur
Piloter le portefeuille avec : opportunités, offres, stocks, portage, budget engagé, coût à terminaison, prix de sortie, marge révisée, délai de revente et cash immobilisé

Chaque semaine

Organiser le sourcing autour de : notaires, agents, enchères, successions, immeubles à restructurer, foncier, ventes discrètes, apporteurs documentés et prospection directe conforme
Enregistrer chaque opportunité avec source, vendeur, adresse, prix, situation, occupation et prochaine action
Écarter ou prioriser selon : décote réelle, titre, occupation, urbanisme, division, copropriété, travaux, financement, délai, liquidité de sortie et marge prudente
Qualifier vendeur, calendrier, concurrence, négociabilité, contraintes et accès aux documents

À chaque opportunité

Construire l’analyse d’investissement avec : prix, droits, régime fiscal à valider, financement, portage, travaux par lot, aléas, commercialisation, prix de sortie prudent, TVA et marge
Réaliser la diligence métier sur : titre, engagement de revendre, urbanisme, division, préemption, servitudes, occupation, copropriété, structure, pollution, diagnostics et demande de sortie
Chiffrer acquisition, frais, portage, travaux, imprévus, exploitation, commercialisation et sortie
Construire un scénario central, prudent et dégradé avec hypothèses explicitement sourcées

Chaque semaine

Tenir le réseau de partenaires avec : notaire, expert-comptable, fiscaliste, banque, architecte ou maître d’œuvre, géomètre, diagnostiqueur, entreprises, agent de vente et relais chantier
Attribuer chaque action avec livrable, budget, délai, accès, validation et remplaçant
Vérifier assurance, qualification, indépendance et périmètre avant de confier une mission critique
Faire une revue hebdomadaire des retards, dépendances, absences, validations et partenaires sans réponse

Chaque mois

Construire la trésorerie avec : prix d’achat, droits, intérêts de portage, travaux, honoraires, TVA selon traitement validé, commercialisation, taxes, aléas et prix de cession
Séparer budget engagé, commandé, facturé, payé, restant à engager et provision pour aléas
Imputer chaque flux au bon actif, poste, phase et régime comptable ou fiscal validé
Rapprocher chaque semaine banque, échéances de dette, factures, encaissements et appels de fonds

Chaque mois

Tenir les pièces et échéances suivantes : acte d’achat, engagement de revendre et échéance, traitement TVA validé par opération, urbanisme, assurances chantier, devis, factures, diagnostics, audit énergétique si requis et acte de cession
Tenir un calendrier des déclarations, taxes, assurances, diagnostics, contrôles, autorisations et renouvellements
Vérifier avant engagement la propriété, les pouvoirs, les servitudes, l’urbanisme, l’occupation et les restrictions connues
Classer chaque pièce avec source, date, validité, contrôle réalisé et personne responsable

À chaque arbitrage

Définir les décisions délégables avec seuil de prix, budget, délai, rendement, preuve et signataire
Arbitrer sans délai : prix d’offre, engagement de revendre, urbanisme, modification de programme, dépassement travaux, TVA, baisse du prix de sortie ou vente en bloc
Comparer scénario prévu, scénario révisé, coût d’attente et option de repli
Tracer décision, hypothèses, auteur, conditions, échéance et prochaine vérification

À chaque litige

Tracer les litiges propres au métier : vice ou information contestée, désordre travaux, voisinage, copropriété, retard, réserve, facture, acquéreur, diagnostic ou garantie
Accuser réception et protéger immédiatement personnes, bâtiment ou preuve si nécessaire
Comparer acte, bail, devis, procès-verbal, échanges, photos, réserves, obligations et responsabilités
Répondre avec faits établis, mesure conservatoire, correction, délai et voie d’escalade

Chaque semaine

Planifier l’opération autour de : offre, financement, acte, engagement de revendre, autorisations, études, curage, travaux, réception, diagnostics, commercialisation et acte de cession
Lever chaque condition avec pièce, responsable, date cible, dépendance et conséquence en cas d’échec
Valider devis, assurance, autorisation, plan, budget et calendrier avant démarrage des travaux
Suivre avancement, décisions, commandes, factures, aléas, réserves et preuves de conformité

Chaque semaine

Suivre les encaissements propres au modèle : acompte prévu à l’acte, prix de cession, retenue, séquestre, remboursement, assurance et produit de revente effectivement disponible
Émettre ou collecter l’avis, la facture, l’appel ou le décompte correspondant à la somme attendue
Rapprocher chaque encaissement avec actif, période, tiers, facture ou acte
Qualifier immédiatement retard, paiement partiel, retenue, contestation ou erreur d’affectation

À chaque changement

Organiser les accès autour de : actes, engagement fiscal, financement, urbanisme, plans, devis, chantier, factures, diagnostics, commercialisation, offres et acquéreurs
Créer un dossier unique par actif avec responsable, statut, budget, risques, prochaine action et échéance
Donner aux partenaires uniquement les pièces utiles via un accès nominatif et révocable
Retirer les accès des intervenants sortants et contrôler les comptes partagés ou inactifs

Chaque mois

Piloter chaque actif avec : stock, date d’achat, délai de revente, budget, coût à terminaison, cash immobilisé, commercialisation, offres, prix plancher et scénario de sortie
Comparer performance réelle au plan initial et à la meilleure alternative disponible
Détecter sous-performance, vacance, dérive de travaux, dette coûteuse, risque réglementaire ou immobilisation excessive
Décider conserver, corriger, refinancer, rénover, louer, vendre ou arrêter avec un responsable et une date