Processus métier

Investissement locatif

Les processus essentiels à structurer pour piloter cette activité au quotidien.

Liste des processus

Chaque mois

Choisir la stratégie métier : location nue ou meublée, longue durée ou autre usage autorisé, zones locatives, typologies, niveau de travaux, rendement net et effort de gestion
Fixer les limites de concentration, endettement, travaux, vacance, durée et trésorerie minimale
Classer les actifs et opportunités par rendement, risque, liquidité, charge de gestion et potentiel de création de valeur
Piloter le portefeuille avec : loyers quittancés et encaissés, vacance, impayés, charges, travaux, DPE, rendement net, cash-flow, dette, sinistres et valeur

Chaque semaine

Organiser le sourcing autour de : annonces, agences, notaires, réseau local, ventes occupées, immeubles, copropriétés et biens compatibles avec la demande locative
Enregistrer chaque opportunité avec source, vendeur, adresse, prix, situation, occupation et prochaine action
Écarter ou prioriser selon : demande locative, loyer réaliste et règles locales, DPE et décence, charges, copropriété, travaux, financement, vacance et revente
Qualifier vendeur, calendrier, concurrence, négociabilité, contraintes et accès aux documents

À chaque opportunité

Construire l’analyse d’investissement avec : prix, frais, financement, loyer hors charges prudent, vacance, charges récupérables ou non, entretien, travaux, fiscalité validée et revente
Réaliser la diligence métier sur : titre, copropriété, procès-verbaux, charges, travaux votés, taxe foncière, DPE, décence, encadrement éventuel, bail existant, impayés et demande locative
Chiffrer acquisition, frais, portage, travaux, imprévus, exploitation, commercialisation et sortie
Construire un scénario central, prudent et dégradé avec hypothèses explicitement sourcées

Chaque semaine

Tenir le réseau de partenaires avec : notaire, banque, expert-comptable, gestionnaire, agence, diagnostiqueur, artisan, assurance, syndic et relais pour les urgences locatives
Attribuer chaque action avec livrable, budget, délai, accès, validation et remplaçant
Vérifier assurance, qualification, indépendance et périmètre avant de confier une mission critique
Faire une revue hebdomadaire des retards, dépendances, absences, validations et partenaires sans réponse

Chaque mois

Construire la trésorerie avec : apport, dette, loyer prudent, vacance, charges non récupérables, copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, entretien, travaux et fiscalité validée
Séparer budget engagé, commandé, facturé, payé, restant à engager et provision pour aléas
Imputer chaque flux au bon actif, poste, phase et régime comptable ou fiscal validé
Rapprocher chaque semaine banque, échéances de dette, factures, encaissements et appels de fonds

Chaque mois

Tenir les pièces et échéances suivantes : acte, bail et annexes, DPE et diagnostics, décence énergétique, état des lieux, assurance, dépôt, quittances, charges, règles de loyer, déclarations et fiscalité nue ou meublée validée
Tenir un calendrier des déclarations, taxes, assurances, diagnostics, contrôles, autorisations et renouvellements
Vérifier avant engagement la propriété, les pouvoirs, les servitudes, l’urbanisme, l’occupation et les restrictions connues
Classer chaque pièce avec source, date, validité, contrôle réalisé et personne responsable

À chaque arbitrage

Définir les décisions délégables avec seuil de prix, budget, délai, rendement, preuve et signataire
Arbitrer sans délai : candidat, loyer, travaux de décence, impayé, sinistre, renouvellement, congé, arbitrage du bail ou changement de mode de location
Comparer scénario prévu, scénario révisé, coût d’attente et option de repli
Tracer décision, hypothèses, auteur, conditions, échéance et prochaine vérification

À chaque litige

Tracer les litiges propres au métier : décence, chauffage, humidité, panne, charges, quittance, dépôt, voisinage, sinistre, délai d’intervention ou désaccord de sortie
Accuser réception et protéger immédiatement personnes, bâtiment ou preuve si nécessaire
Comparer acte, bail, devis, procès-verbal, échanges, photos, réserves, obligations et responsabilités
Répondre avec faits établis, mesure conservatoire, correction, délai et voie d’escalade

Chaque semaine

Planifier l’opération autour de : offre, financement, acte, travaux de décence et énergie, diagnostics, ameublement éventuel, assurance, annonce, dossier locataire, bail et état des lieux
Lever chaque condition avec pièce, responsable, date cible, dépendance et conséquence en cas d’échec
Valider devis, assurance, autorisation, plan, budget et calendrier avant démarrage des travaux
Suivre avancement, décisions, commandes, factures, aléas, réserves et preuves de conformité

Chaque semaine

Suivre les encaissements propres au modèle : loyer, charges récupérables justifiées, dépôt traité séparément, indemnité, assurance, aide au logement éventuelle et régularisation
Émettre ou collecter l’avis, la facture, l’appel ou le décompte correspondant à la somme attendue
Rapprocher chaque encaissement avec actif, période, tiers, facture ou acte
Qualifier immédiatement retard, paiement partiel, retenue, contestation ou erreur d’affectation

À chaque changement

Organiser les accès autour de : acte, financement, bail, identité locataire, état des lieux, dépôt, assurance, diagnostics, quittances, charges, sinistres, travaux et fiscalité
Créer un dossier unique par actif avec responsable, statut, budget, risques, prochaine action et échéance
Donner aux partenaires uniquement les pièces utiles via un accès nominatif et révocable
Retirer les accès des intervenants sortants et contrôler les comptes partagés ou inactifs

Chaque mois

Piloter chaque actif avec : bail, échéances, loyer, encaissement, indexation autorisée, charges, dépôt, assurance, demandes locataire, travaux, vacance, rendement et arbitrage
Comparer performance réelle au plan initial et à la meilleure alternative disponible
Détecter sous-performance, vacance, dérive de travaux, dette coûteuse, risque réglementaire ou immobilisation excessive
Décider conserver, corriger, refinancer, rénover, louer, vendre ou arrêter avec un responsable et une date