Processus métier

Investissement immobilier

Les processus essentiels à structurer pour piloter cette activité au quotidien.

Liste des processus

Chaque mois

Choisir la stratégie métier : constitution et allocation d’un portefeuille immobilier, détention directe ou structurée avec conseil, rendement, valorisation, liquidité, dette et horizon
Fixer les limites de concentration, endettement, travaux, vacance, durée et trésorerie minimale
Classer les actifs et opportunités par rendement, risque, liquidité, charge de gestion et potentiel de création de valeur
Piloter le portefeuille avec : valeur prudente, dette, ratio de financement, cash-flow, rendement net, vacance, travaux, concentration, liquidité et performance par actif

Chaque semaine

Organiser le sourcing autour de : notaires, agents, banques, réseaux professionnels, opérateurs, ventes de gré à gré et opportunités compatibles avec l’allocation cible
Enregistrer chaque opportunité avec source, vendeur, adresse, prix, situation, occupation et prochaine action
Écarter ou prioriser selon : qualité de l’actif, revenus, locataires, travaux, structure, dette, fiscalité à valider, concentration, liquidité et scénarios de sortie
Qualifier vendeur, calendrier, concurrence, négociabilité, contraintes et accès aux documents

À chaque opportunité

Construire l’analyse d’investissement avec : prix, valeur, revenus, vacance, charges, travaux, dette, fiscalité validée, structure, horizon, liquidité et scénarios de sortie
Réaliser la diligence métier sur : titre, structure de détention, associés, urbanisme, occupation, baux, copropriété, technique, environnement, dette, fiscalité, contentieux et valorisation
Chiffrer acquisition, frais, portage, travaux, imprévus, exploitation, commercialisation et sortie
Construire un scénario central, prudent et dégradé avec hypothèses explicitement sourcées

Chaque semaine

Tenir le réseau de partenaires avec : notaire, expert-comptable, avocat ou fiscaliste, banques, courtier, gestionnaires, experts en valorisation, techniciens et relais par actif
Attribuer chaque action avec livrable, budget, délai, accès, validation et remplaçant
Vérifier assurance, qualification, indépendance et périmètre avant de confier une mission critique
Faire une revue hebdomadaire des retards, dépendances, absences, validations et partenaires sans réponse

Chaque mois

Construire la trésorerie avec : cash par structure et actif, dette, covenants éventuels, recettes, charges, travaux, fiscalité validée, distributions, refinancements et cessions
Séparer budget engagé, commandé, facturé, payé, restant à engager et provision pour aléas
Imputer chaque flux au bon actif, poste, phase et régime comptable ou fiscal validé
Rapprocher chaque semaine banque, échéances de dette, factures, encaissements et appels de fonds

Chaque mois

Tenir les pièces et échéances suivantes : actes, structure et pouvoirs, conventions, financements, baux, assurances, diagnostics, déclarations, comptabilité, fiscalité validée et pièces de cession conservées
Tenir un calendrier des déclarations, taxes, assurances, diagnostics, contrôles, autorisations et renouvellements
Vérifier avant engagement la propriété, les pouvoirs, les servitudes, l’urbanisme, l’occupation et les restrictions connues
Classer chaque pièce avec source, date, validité, contrôle réalisé et personne responsable

À chaque arbitrage

Définir les décisions délégables avec seuil de prix, budget, délai, rendement, preuve et signataire
Arbitrer sans délai : acquisition, allocation de cash, structure à valider, refinancement, gros travaux, changement d’exploitation, cession partielle ou arbitrage
Comparer scénario prévu, scénario révisé, coût d’attente et option de repli
Tracer décision, hypothèses, auteur, conditions, échéance et prochaine vérification

À chaque litige

Tracer les litiges propres au métier : associé, locataire, gestionnaire, fournisseur, voisinage, copropriété, banque, travaux, valorisation ou répartition d’un flux
Accuser réception et protéger immédiatement personnes, bâtiment ou preuve si nécessaire
Comparer acte, bail, devis, procès-verbal, échanges, photos, réserves, obligations et responsabilités
Répondre avec faits établis, mesure conservatoire, correction, délai et voie d’escalade

Chaque semaine

Planifier l’opération autour de : offre, validation du montage, financement, acte, reprise des contrats, travaux, gouvernance, reporting et intégration dans le portefeuille
Lever chaque condition avec pièce, responsable, date cible, dépendance et conséquence en cas d’échec
Valider devis, assurance, autorisation, plan, budget et calendrier avant démarrage des travaux
Suivre avancement, décisions, commandes, factures, aléas, réserves et preuves de conformité

Chaque semaine

Suivre les encaissements propres au modèle : revenus des actifs, distributions, remboursements, produits de cession, indemnités et flux intragroupe correctement justifiés
Émettre ou collecter l’avis, la facture, l’appel ou le décompte correspondant à la somme attendue
Rapprocher chaque encaissement avec actif, période, tiers, facture ou acte
Qualifier immédiatement retard, paiement partiel, retenue, contestation ou erreur d’affectation

À chaque changement

Organiser les accès autour de : structure de détention, associés, actes, dette, comptes, valorisations, baux, travaux, fiscalité, reporting et décisions d’arbitrage
Créer un dossier unique par actif avec responsable, statut, budget, risques, prochaine action et échéance
Donner aux partenaires uniquement les pièces utiles via un accès nominatif et révocable
Retirer les accès des intervenants sortants et contrôler les comptes partagés ou inactifs

Chaque mois

Piloter chaque actif avec : valeur, dette, cash-flow, rendement, concentration, risques, travaux, occupation, échéances, gouvernance, refinancement et scénario d’arbitrage
Comparer performance réelle au plan initial et à la meilleure alternative disponible
Détecter sous-performance, vacance, dérive de travaux, dette coûteuse, risque réglementaire ou immobilisation excessive
Décider conserver, corriger, refinancer, rénover, louer, vendre ou arrêter avec un responsable et une date